由于需求继续推动里斯本和其他地区的房价上涨，葡萄牙政府最近为遏制外资进入房地产市场所做的努力迄今为止似乎收效甚微。
尽管政策有变，但住房短缺依然存在
终止"黄金签证 "计划和非永久性居民（NHR）税收优惠政策的目的是减少富有外国人的投机性购房，为葡萄牙火热的房地产市场降温。
然而，房地产专业人士表示，这些变化并没有明显抑制人们的兴趣。
"第一太平戴维斯葡萄牙分公司负责人保罗-席尔瓦（Paulo Silva）说："尽管有这些变化，但我们还是看到外国客户索取信息的请求数量有所增加。"即使在销售放缓的情况下，也根本没有足够的房屋来满足需求"。
这种持续的住房短缺意味着房价继续上涨，使许多葡萄牙人越来越无法拥有自己的住房。
里斯本房价再创新高
在里斯本，供不应求的局面将今年的房价推向了新的高度。
根据房地产门户网站Idealista 的数据，11 月份里斯本住宅每平方米的平均价格创下了 5426 欧元的新纪录，与去年同期相比增长了 5.8%。
"Idealista指出："这是欧洲第二大涨幅，仅次于雅典（+11.8%），雅典是欧洲主要城市中最热门的房地产市场。
继里斯本之后，斯德哥尔摩的房价上涨了 5%，马德里和米兰的房价也稳步增长了 3%以上。
相比之下，同期巴黎的房价下降了 6.1%，柏林下降了近 3%。
即使经过多年的快速增长，里斯本的房价仍然只有巴黎和苏黎世等欧洲主要中心城市的一半左右。
对于外国买家来说，里斯本的房价相对较低，再加上葡萄牙阳光明媚的气候和轻松惬意的生活方式，继续推动着市场需求。
本地人被挤出市场
然而，对于大多数市民来说，尽管里斯本的平均工资低于西欧国家，但他们现在却无法进入里斯本的住房市场。
目前可负担得起的租房短缺迫使许多人不得不住在城市郊区不达标的住房里。
这种日益加剧的不平等引发了今年里斯本和其他城市公众对住房危机的抗议。
对此，里斯本总理安东尼奥-科斯塔（António Costa）承诺提供更多经济适用房，并终止助长投机的项目。
国家住房权制度和黄金签证逐步取消
葡萄牙在2014年结束救助后推出了NHR税收计划，允许移居葡萄牙的外国人在10年内缴纳较低的收入税率。
黄金签证计划向购买价值至少 50 万欧元房产的外国人发放居住许可。
政府在今年早些时候宣布逐步取消这些计划，希望以此来冷却住房需求。
做出这些决定的原因是需要解决住房危机。
然而，海外人士对葡萄牙的兴趣依然不减，这表明无论采取何种激励措施，葡萄牙依然是一个极具吸引力的目的地。
许多人预测，葡萄牙的生活方式、气候和相对较低的房价将继续吸引外国买家。
住房市场面临不确定性
展望未来，里斯本住房市场的繁荣能否持续尚不明确。
虽然目前的房价增长与欧洲大部分地区相似，但人们对未来可能出现的萧条也存在担忧。
葡萄牙央行最近要求贷款机构为房地产市场可能出现的亏损预留更多准备金。
根据仲量联行的数据，2022 年上半年，葡萄牙全国房屋销售量同比下降了 22%。
未来几年，当地人的负担能力将捉襟见肘，外国投资者的胃口也可能降温，里斯本创纪录的房价可能面临下行压力。
不过，就目前而言，尽管政府的政策有所调整，但市场仍保持着良好的发展势头。
对旅行者和移民的影响
里斯本的房价居高不下，可能会影响一些外国人决定移居或访问葡萄牙。
对于欧盟（EU）公民来说，缺乏负担得起的长期住所可能会让家庭、工人和学生等潜在居民望而却步。
竞争激烈的租赁市场也给数字游牧民族等长期逗留的短期旅行者带来了挑战。
此外，由于许多人无法购买房产，外国投资者的投资热情可能会降低。
不过，尽管存在住房危机，葡萄牙仍然是移民的首选目的地。
即将于 2025 年 5 月推出的欧盟出入境系统（EES）和 ETIAS 欧洲免签政策预计不会明显抑制人们的兴趣。
除非政策发生重大变化，该国的安全、气候和生活方式等优势将继续吸引新的外国居民。
不过，住房限制可能意味着里斯本本身的定居者数量会减少。
住房短缺增加移民压力
住房危机凸显了高需求时期移民政策所需的复杂平衡。
虽然葡萄牙旨在欢迎外来人口以解决人口下降问题，但住房等资源无法支持无限制的增长。
留学生等一些群体不会直接增加住房需求。
然而，申根和即将实施的 ETIAS 系统所带来的新居民的不断涌入正在加剧里斯本的住房紧张。
限制移民可能会缓解紧张的住房市场压力。
然而，葡萄牙的经济和公共服务需要适龄移民来填补空缺，抵消公民老龄化的影响。
需要谨慎管理移民流，以防止公众反弹，同时获得国家所需的新技能和纳税人。
住房危机表明，葡萄牙必须确保拥有充足的基础设施，以便在未来几年接纳不断增加的移民。
里斯本的住房繁荣可能接近顶峰
葡萄牙最近为阻止外国房地产投资所做的努力迄今为止并未有效减缓里斯本的住房狂潮。
由于供不应求，房价继续上涨，超出了大多数市民的承受能力。
然而，在销售量下降的情况下，目前的趋势是否会持续下去还存在一定的不确定性。
虽然政府的激励措施正在逐渐消失，但就目前而言，里斯本的文化、气候和相对低廉的价格仍然吸引着外国购房者。